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    买房安居的过程其实是老百姓与房产商的一场博弈,只是赌注太大,大多数购房者赌上的甚至是一辈子的希望跟幸福。即使是这样,房产纠纷还是频频发生。房子是多数普通百姓心头的一个疮疤,不揭则已,一揭则痛。“不是我不小心,只是陷阱无处不在……”。原因有各方面,有政府管理方面的原因、开发商金融方面的缺失,房产公司的侵权和服务缩水的情况非常多见,使我们广大业主的权益经常受到侵害,花了一辈子积蓄购买的房子让我们难以安身。在临近的3·15消费者权益日之际,“斗争”、“抗衡”之类的声音在业主与开发商之间愈发响亮。该怎么去维护和防范合法权益呢,从买房到后续物业,e房网给你一一支招,希望能给大家一点帮助。


    房子是一辈子的大事,买房子应该慎之又慎,要注意的方面实在太多,除了要倾注百分之百的精力,更要炼就一副火眼金睛。
·查看五证。签订合同之前,先要看房屋的合法性和条款,看开发商五证是否齐全,最重要的是查验预售证和销售许可证,一般有这两证就不会有太大问题。有条件的还应该聘请律师调查是否存在抵押等问题。有很多的开发商会把违法的条款、不公平的条款写到合同里去,所以对合同书上的不利条款审查非常重要。
·补充合同的签订。买房子的时候,一般是看了开发商的广告宣传决定是否买房的,但事实上楼书和广告上往往有一行小字,“不作为合同的附件”。我们在买房的时候应该尽量要求开发商把楼书、广告、宣传资料当中具体明确的条款写到补充合同里面去,将来维权的时候可以作为一定的依据。曾经有业主买房子,当时的销售人员说将来会配建小学,他就将此作为合同条款写到合同里去,结果交房后小学却没建,开发商最终只得承担赞助费。但是没有签合同条款的买房人就不能享受这个待遇。
·如果有条件最好能够聘请律师一起审查合同。就算是不能修改合同也可以增加交易的确定性,在买房过程中我们必须要知道哪些条款对我们不利,虽然说不能修改,但是也做到心中有数。建议大家参加团购,人多力量大,并且在请律师和专家方面都可以均摊成本。

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    近年来,各种楼某某事件层出不穷,房屋工程质量堪忧。所以验房过程尤其重要,经过验房发现的问题应该让开放商及时整改,否则入住了以后会更加麻烦。
·现在很多开发商的做法是先签字后收房后验房,这是对消费者非常不利的,我们应该坚持先验房后收房,在验房前应该先了解民用建设规范、商品房的规划质量方面的规定。还要查看“三书一证一表” :“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。
·发现房屋质量问题后,应该要求先修房,特别是要保存好交房时的签字备房问题的清单。小区景观花园和健身设施我们应该对照竣工备案表审核设施是否到位。如果发现竣工备案有假可以拒绝收房,甚至可以申请要求撤销竣工备案,拒绝签署不公平的文件。收的时候最好请验房师验收,因为他们的专业知识比较多,请专业的人员帮助可以避免问题和有效整改以及对相关部门投诉和诉讼也相对好操作。
·如果开发商长时间故意或因为各种原因延迟交房,则应该要求开发商按照合同上的规定赔偿违约金。要看好条款,不能够轻易的放弃自己的权益,如果有条件最好有律师陪同,避免利益受到损失。

    房子到手之后,首要问题是装修。很多人被装修的问题搞得焦头烂额,甚至在入住之后也会发现很多的问题。所以在装修之前应该做足功课,避免日后的麻烦。
·装修之前要先了解装修行业的规律,不要迷信广告。据了解,装修公司的模式大部分都是三七分成,一般是七成给装修队。装修队的质量也参差不齐,各公司来回转,你看到的样板间不错,但给你装时可能就不是个好的装修队,要一定要找个好的装修队。另外材料最好能自己采购,尽量不要工人陪购,避免回扣和推荐不好的材料。
·装修的时候要注意环保,油漆是重要污染源,要八至十年才会挥发掉。所以建议在装修的时候最好能使用水性漆,水性漆以水稀释剂、不含有机溶剂的涂料,不含苯、甲醛等有毒重金属,无毒无刺激气味,对人体无害,不污染环境,现在欧盟和美国基本上开始使用水性漆,日本的汽车业基本上也都用水性漆。
·装修后应该尽快办理产权证,收房后不办理产权证会有风险。如果办产权证被开发商给耽误了就不要忘记要求其赔偿违约金。一方面合同会有约定,另外司法解释里也有明确的规定。

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    入住后有了产权证首先要召开业主大会和成立业主委员会,业主住进小区后,每天面对的是物业公司,公司服务的好坏,会直接影响到物业增值保值,也直接影响到业主生活的质量。
·业主委员会是业主大会的执行机构,掌握着很多影响我们权益的权力,所以业主委员会的成立是小区业主是否能够当家作主的关键。过去很多人不重视业委会的选举,导致别有用心的或者不代表业主利益的业主做了业委会的委员,比如会有业主会的委员会收物业公司的贿赂,或者做出损害业主利益的事情。所以建议业主委员会同时聘任专业机构,比如聘请律师为小区服务,目前有很多的小区都是聘请专门的法律顾问为他们审核、查帐、处理诉讼等等。
·业主大会作出筹备、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及附属设施的决定,应当经由占建筑面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的人同意,业主大会作出其他的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主大会或者业主委员作出的决定侵害业主委员会的,业主可以申请撤销。
·成立业主委员会后一定要先清产核资,接管小区的共有财产,因为现在小区的共有财产。比如停放车辆的问题或可以放广告的位置,这些都是可以产生收益的,产生的收益都是属于业主共有的,最后应该由业主来分配。

    物业与业主的关系是服务和被服务的关系,也就是业主花钱买服务,聘请物业服务要求如何为我们服务,怎么服务都是业主的权力,业主应该根据需要寻找合适的物业管理企业,而不是由物业企业管理决定我们业主,
·选聘物业,有两种可能,一种是解聘前期物业去选聘新物业,还有一种是选聘前期物业。前期物业因为是开发商选定的,虽然对小区的情况比较熟悉,但是容易偏袒开发商,比如用业主的钱处理开发商的遗留问题。如果我们去选择新物业公司,就比较容易发现开发商遗留的问题,容易清产核资接管共有财产。
·签订物业管理合同,当中应该明确详细的服务内容和标准。如根据小区的规模应该配备多少保安、绿化保洁和维修人员等等,这些都应该通过详细的物业服务标准来进行约定。物业公司的服务质量对人员和服务的具体要求,如果写在标准里面作为合同的附件,将来业主可以通过监督来发现物业公司的问题。
·物业服务标准应该公示,在需要物业服务的地方。 比如扫地、绿化的地方都应该把物业服务标准悬挂在墙上,这样便于业主对服务质量进行监督。

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