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2010年4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)表明了新一轮房地产调控风暴的正式来临,《通知》共有十条(简称“国十条”),其调控的严厉程度为十年以来所未有……

    《通知》一出,房价上涨过快、投资投机比例过大的部分重点城市立即出现了卖方降价,买方观望,炒家“抛售”现象。那么,这一轮的房地产调控风暴是如何酝酿而成的呢?

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

    规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。同时,《通知》还提出了增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等具体措施。more >>

    受国际金融危机和紧缩货币政策的影响,2008年中国经济和房地产市场均遭遇前所未有的寒流。 2009年在加大投资、刺激经济的方针及实际过度宽松的货币政策下,土地、信贷、税收三大政策面整体上宽松许多,房地产救市政策的效应很快显现,于是2009年下半年楼市迅速反弹,销售量和销售价格节节攀升,2007年楼市异常火爆的局面重新显现。
    在特殊的背景(救经济、救房地产市场的需求)下,一方面,2009年下半年楼市异常火爆局面主要还是出现在部分一线城市(如京、沪、深、穗等城市)和特殊地区(如海南三亚等),并未蔓延;另一方面,中央早就觉察到2010年房价疯涨的可能性(2010年2月27日温家宝总理接受网络媒体采访时就担心“拉不住楼市这匹脱缰的野马”)。但是,中央一直想让房地产市场软着陆,以免损害好不容易好转的经济,因此期望着通过一系列模棱两可的“威吓政策”扑灭认为尚可以控制的部分地区的房地产市场之邪火,让开发商和消费者都自动理性起来,等到实在不行的话再出重拳。
    目前房地产价格疯涨实际上是从2009年下半年价格一路高攀开始的,追根溯源,本轮房地产调控风暴也起于2009年下半年开始到2010年初“两会”为止的一波预警、调控的青萍之末:
    从2009下半年开始,房地产形势一片大好之际,楼市政策开始转向抑制房价上涨,土地、信贷、税收这三把房地产宏观调控的利剑重被祭起。

◆ 土地政策方面:

    2009年9月1日,国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤地行为。     2009年12月17日,国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》,关键政策如下:分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款,不得参与新的土地出让交易。
    2009年12月23日,国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会,通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况,并强调严格土地供应和开发利用的监管,同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况,防止产生新的闲置土地,促进已供土地的及时开发利用。 2010年3月8日,国土部“19条”出台,规定土地出让最低价不得低于出让地块...more >>

◆ 信贷政策方面:

    从2009年下半年开始,银监会就已对二套房贷放的过松、房产投资投机现象抬头、快速增长的贷款流向实体经济以外领域等会引起银行风险的现象产生了警惕: 2009年6月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发[2009]59号)坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
    2009年7月17日,银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调:要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的...more >>

◆ 税收政策方面

    2009年12月9日国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 随后12月22日出台的营业税减免细则规定5年以上普通住房免征营业税,非普通住宅差额征收;5年以内,普通住宅差额征收,非普通住宅全额征收。营业税的收紧是要打击房地产投机和抑制非理性的投资行为。
    2010年3月9日,财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税[2010]13号)。通知称:对《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看,两人或多人共同购买90平方米...more >>

◆ 综合政策方面:

    2009年12月14日“国四条”出台,提出遏制部分城市房价过快上涨的势头,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度。 2009年12月28日国务院总理温家宝接受新华社专访,谈到要采取措施抑制投机,运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法犯罪的行为。
    2010年1月10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)出台,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。房贷收紧也说明国家正式开始打击房地产投机行为。但是从“国十一条”全部内容看,基本上是对“国四条”内容进行的细化,从实质上讲没有加大与强化政策的调控力度(二套房政策比“2007年9.27房贷新政”还要宽松),可见2010年房地产调控...more >>


 
◆ 两会相关政策或观点:

    温家宝总理在2010年“两会”工作报告中提出继续积极财政政策和适度宽松货币政策;推进户籍制度改革放宽中小城市落户条件;引导非农产业和农村人口向小城镇集聚;促进房地产市场平稳健康发展、坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;满足人民群众的基本住房需求,继续支持居民自住性住房消费;增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度;规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费,盘活住房租赁市场;抑制投机性购房,加大差别化信贷、税收政策执行力度;完善商品房预售制度;大力整顿和规范房地产市场秩序;完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨;加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度;创造条件让更多群众拥有财产性收入等房地产调控措施。 “国四条”和“国十一条”中“抑制投资投机性购房需求”变成了“两会工作报告”中“抑制投机性购房”,去掉了“抑制投资性购房”的说法;另外,“两会工作报告”中“推进户籍制度改革放宽中小城市落户条件、引导非农产业和农村人...more >>

国土部“19条” 《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 “国四条” 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

    中央确实希望在适度打压和遏制部分城市房价过快上涨局面的情况下,保持房地产稳定发展(包括允许房价小幅稳步上涨),继续发挥房地产业对中国GDP和中国整体经济发展的重要贡献。所以,“国四条”、“国十一条”等政策可以看作父母对犯了错的孩子警告和呵斥下的爱护(更像是苦口婆心的威吓),意思是小孩子应该适可而止,不要再依仗着受全家人的宠爱而有恃无恐,否则会有更严厉的处罚措施。 无奈开发商(包括一些地方政府)偏偏不解风情,辜负了中央一片苦心,所谓落花有意,流水无情。 2010年3月15日,也就是“两会”结束后的第二天,北京一日诞生三地王,全部由央企制造。在“两会”刚刚结束、各界对高房价一片讨伐声中,北京“地王”的出现无疑是撞在了枪口上,也是对中央房地产调控政策肆无忌惮地、赤裸裸地挑衅。 “北京地王”事件成为了楼市由之前(“国十一条”出来后)的短暂观望转向部分城市楼市重新火爆、价格飙涨的风水岭。
    2010年3月18日,国资委召开新闻发布会表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
    2010年3月22日,国土资源部明确要求,在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划,各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求,分解落实到拟供宗地。 然而,2010年3月下半月以来,部分城市商品房成交量显著增长,主要城市的楼市“量价齐升”,北京、上海、南京、杭州都城市重现排队购房现象,以温州人为典型的炒房者重新出山。其中最引人关注的是北京远郊区通州的房价暴涨和上海3月28、29日两天连续出现一天商品房成交上千套的火爆场景,刷新了31个月以来的成交新高,并再现多个开盘当日即售完的“日光盘”以及杭州3月下旬以来陷入全民恐慌性购房漩涡。
    一方面是开发商拼命涨价,一方面是投资投机客疯狂出手,一方面是普通购房者恐慌性追涨和盲目跟进,部分城市的楼市泡沫化不断增大并有蔓延趋势。据报道,上海、北京、三亚等房地产一线城市及热点地区,一手房的购买者中,投资性购房已占了40%-50%,这足以表明中国住房已严重偏离居住本质,而房屋热卖也严重沦为投机性购买。另据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算,65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍,也相当于2009年住宅销售面积的7.7倍,说明中国当前住房空置率远比想象的严重!
    2010年3月份全国70个大中城市房价同比上涨11.7%,涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。同时,70个大中城市3月份房价环比上涨1.1%,自2009年3月份以来,房价已保持连续12个月上涨的态势。 “上帝欲使人灭亡,必先使其疯狂”,2010年3月下旬以来部分城市楼市的疯狂也许是2010年最后的疯狂。在严重发高烧的楼市对中央调控政策不断蹬鼻子上脸、一而再再而三地挑战中央容忍底线的时候,更严厉的楼市调控已经是山雨欲来风满楼了。

    2010年4月14日召开的国务院常务会议,部署遏制部分城市房价过快上涨措施,提出房地产调控四项要求(简称“新国四条”),指出要抑制不合理住房需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责,加强分工协作和指导督查,加快制定、调整和完善相关政策措施。
    仅仅过了两三天,4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)即“国十条”出炉。原本过热的房地产市场在遭遇“新国四条”风暴的情况下,又遭受了更猛烈的暴风雨。 其实,无论是“新国四条”还是“国十条”,里面有许多主要内容已经在正式出台前经有关部门或有关人士传递了出来。比如,“国十条”中的“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等内容,实节个人房产收益的税收政策。 房地产调控风暴袭来,炒房客迅速集中抛盘,地产股也在“国十条”出台后大面积跌停,楼市不可避免地将迎来相当长时间的盘整期甚至低迷期。 然而,本次调控某种程度上虽然属不得已而为之(楼市的疯狂不断挑战政府的容忍底线),但也是防止经济过热(2010年一季度GDP增长11.9%,创下了近三年来的新高,可能引发经济过热)、逐步摆脱房地产对经济和GDP的过度绑架、加快转变经济增长方式、加快调整和优化国家经济结构的需要。本次房地产调控风暴也许会带来经济上的短期阵痛,就好比“刮骨疗伤”,但这有利于民生,也有利于中国长期经济繁荣和政治稳定。 本次房地产调控风暴完全是部分不良开发商以及投资投机客、部分盲目跟风推波助澜的普通消费者自酿的得不偿失的苦果。西南大旱、西北青海地震是“天作孽,犹可违”(勤劳勇敢的中国人民众志成城定能战胜灾难);而楼市在“国十一条”出台仅两个多月、在多家中央媒体接力炮轰高房价、在西南大旱、西北青海地震的敏感时刻,依然疯狂的逆势而上,犹如在刀尖上狂舞、刀口上舔血,乃是对中央权威底线肆无忌惮、赤裸裸的挑衅及对灾难下“多艰民生”无良的漠视。楼市3月疯狂撞到了枪口上,可谓“自作孽,不可活”。
    “国十条”的出台是意味着本轮楼市调控风暴告一段落还是意味着风暴刚刚开始?也许只是开始(住房城乡建设部最新发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,规定预售楼盘须公布每套房价格、开发商不得收取定金及预定款等费用,显示调控风暴仍在继续)。 房地产业依然是当前中国的支柱产业,只是中国房地产业的诸多问题已经不是靠改良就能解决的了,必须要通过改革甚至翻天覆地的革命,而改革或革命必然伴随着矛盾、阻碍、冲突甚至激烈的斗争。中国房地产要走上长期健康发展之路,就应该勇敢得象海燕迎接暴风雨一样迎接房地产革命的风暴,在房价疯涨的烈火中涅槃,在经历风暴洗礼后获得新生。 风暴过后是否有彩虹?让我们拭目以待 ……

历年相关房地产政策归类及近期预测

1、房贷政策

    2010年1月10日,“国十一条”: 2套及以上普通住宅房贷首付不低于40%,并以家庭为单位来衡量;贷款利率严格按照风险定价。
    2010年4月17日,“国十条”: 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
    预计今后首套房贷款首付两成(90平米以下)或三成(90平米以上)、利率为标准利率的八五折也将成为常态。

2、营业税政策

    2005年“国八条”后:普通住房不足2年交易的,全额征收营业税;超过2年的免征。
    2006年“国六条”后:普通住房不足5年交易的,全额征收营业税;超过5年的免征。
    2008年12月20日后:普通住房不足2年交易的,差额征收营业税;超过2年的免征。
    2009年12月22日后:普通住房不足5年交易的,差额征收营业税;超过5年的免征。
     预计近期也有可能将“普通住房不足5年交易的,差额征收营业税”改为“普通住房不足5年交易的,全额征收营业税”。

3、契税政策

    2008年优惠政策:首次购买90平米及以下商品房的契税按1%收取。
    2010年3月9日,财政部、国家税务总局联合下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税[2010]13号)称:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。(即两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的,这套房子,对其中任何一位购房者来说,都必须是唯一一套住房,否则就不能享受1%契税税率优惠)
    预计今后还有可能提高多套房或高档房的契税标准。

4、印花税政策

     目前沿用2008年优惠政策,免征。
    预计2010年有可能重新征收。

5、个人所得税政策

     目前大部分省市按房屋交易额的1%征收个人所得税。
    预计2010年有可能对第二套以上住房等从严征收个人所得税(如按获利部分的20%征收个人所得税)。

6、土地增值税政策

     目前沿用2008年优惠政策,个人销售住房免征土地增值税。
    2010年在对房地产开发企业全面清算土地增值税的同时,有可能对个人销售住房征收土地增值税(尤其是非普通住房、第二套以上住房等)。

7、房产税

     “国十条”中提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,实际上是为房产税的尽快出台开路。
    因此,无论是重庆将对高端房征收“特别房产消费税”还是京沪深渝进行住房保有税试点的传闻或是上海及重庆进行住宅消费税甚至物业税试点的传闻,都说明对房产持有环节或保有环节征税的时机已经逐渐成熟。 物业税出台需要立法,而房产税早已有之,只是一直没有执行而已。
    1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》原文摘要:“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%”。房产税实行按年征收,分期缴纳。公式为:应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%或应纳税额=租金收入×12%。
    预计一些重点城市不久将开征房产税或类似于房产税的对房产持有环节(保有环节)征税的税种,税率有可能按照原《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定税率,也可能采用在原房产税税率基础上经过适当改进的税率。而征税对象有可能先从豪宅、高档房、第二套以上的住房等开始。

『名词解释』

    房地产契税:指房屋所有权发布转移时,就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种,也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费,约为房价的1.5%.购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
    房地产土地增值税:土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
    【相关阅读】:《中华人民共和国房产税暂行条例》

 

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